sábado, 26 de octubre de 2013

TRILEMA DEL TRILERO HIPOTECARIO





I. La palabra “crisis”, sin duda una de las más utilizadas en estos días, encierra no pocos significados variopintos dentro de las definiciones de la R.A.E. Así, podemos encontrar desde la acepción de “escasez o carestía”, hasta una menos usual como es “juicio que se hace de algo después de haberlo examinado cuidadosamente”.

Pues bien, debido a la “crisis” –entendida precisamente como “escasez o carestía”- de medios económicos, demasiadas familias se han visto enfrentadas a implacables procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria, con el consiguiente desahucio de sus viviendas y con la adjudicación de la propiedad de las mismas por parte de las entidades financieras prestamistas. Es este un hecho notorio y por tanto, quedo dispensado de su prueba.

Tal insoportable situación ha llegado a conmover a nuestro Legislador –que, todo hay que decirlo, también se ha visto compelido por las denuncias sociales o por alguna que otra resolución judicial europea- quien ha adoptado diversas medidas de apoyo, protección o refuerzo de protección –sic- de los deudores hipotecarios.

Entre esas –más o menos eficaces- medidas, nos preocupan ahora las diversas modificaciones introducidas con ocasión del porcentaje por el que la entidad ejecutante –normalmente un banco- se puede adjudicar la vivienda hipotecada en los supuestos en los que en la oportuna subasta no concurra ningún postor. Se trata ésta de una situación más que común cuando el bien en cuestión no es apetecible –lo que suele ocurrir en los casos de las viviendas de quienes han resultado más castigados por la “crisis” (recuérdese, “escasez, carestía”)-, o cuando, como ocurre hoy día, padecemos una generalizada “situación dificultosa o complicada” (otra más de las siete acepciones de “crisis”, según la R.A.E.), en la que el mercado inmobiliario está paralizado y colapsado.

II. Sentado lo anterior, debemos expresar que las diversas reformas llevadas a cabo para legislar el supuesto de subasta desierta por falta de postores (sólo acude el banco y el ejecutado) han tenido como objetivo teórico impedir abusos por parte del acreedor.

Debemos posar nuestra atención en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (L.E.Civ., de ahora en lo que sigue), norma rituaria de los procesos civiles que, en su primera redacción dada en el año 2000 al momento de su publicación, concedía al acreedor la posibilidad de que pudiera adjudicarse el bien inmueble subastado por el 50% de su “valor de tasación” o por la cantidad adeudada por todos los conceptos.

“Valor de tasación” resulta ser el primer término de nuestro Trilema [problema que admite sólo tres soluciones, todas las cuales parecen inaceptables]. Por este concepto debemos entender, en los supuestos de ejecución hipotecaria, aquella valoración que se contiene en la escritura de constitución de esa garantía real.

Con este antecedente, hay que subrayar que el inicialmente redactado, también en el año 2000, artículo 682.2.2º de la L.E.Civ., exigía para poder iniciar un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria que en la escritura de constitución de la hipoteca se determinara el precio que los interesados tasaban la finca o bien hipotecado, para que sirviera de tipo de la subasta.

“Tipo de la subasta”, segundo de nuestros conceptos del trilema, se define como el valor de salida en venta pública del bien hipotecado.

Como se acaba de ver, con la redacción primigenia del art. 682.2.2º de la L.E.Civ., en las ejecuciones hipotecarias de inmuebles coincidían “valor de tasación” con el “tipo de subasta”.

Pongamos un ejemplo: supongamos que el “valor de tasación” contenido en la escritura de hipoteca de un inmueble es igual a 100 euros. Pues bien, en una eventual subasta judicial en la que no concurriera ningún postor, el banco ejecutante podría adjudicarse la vivienda por, tan sólo, 50 euros (50% del tipo de subasta = valor de tasación), con lo que, si la deuda fuera mayor –supongamos, 60 euros- aún podría seguirle reclamando el ejecutante al ya desahuciado los 10 euros (más intereses, costas judiciales y demás gastos) restantes.

III. Para corregir esta manifiestamente inicua situación, el RDL 8/2011 de 1 de julio (de “medidas de apoyo a los deudores hipotecarios”), modificó el artículo 671 de la L.E.Civ., de tal suerte que quedó redactado del siguiente tenor:

”Si en el acto de la subasta no hubiere postor podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por la cantidad igual o superior al 60 por ciento de su valor de tasación”.

Se incrementaba por tanto de un 10% el porcentaje por el que el ejecutante podría adjudicarse el bien hipotecado. Este 10% adicional (se pasaba de un 50% a un 60%) se seguía calculando, como hemos visto, sobre el “valor de tasación” que debía constar en la escritura de hipoteca.

Siguiendo con nuestro anterior ejemplo, el banco ejecutante quedaría con la vivienda hipotecada por un valor igual a 60 euros, con lo que nuestro deudor vería, en principio, saldada su deuda principal (que, recordemos, lo era de 60 euros). Sin duda una mejora para la situación del deudor.

IV. Llegamos ahora a la reciente Ley 1/2013, de 14 de mayo –norma dictada apresuradamente tras la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013- intitulada, de forma expresiva, como “de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”. Este ostentoso y llamativo nombre conducía legítimamente a pensar que la posición del deudor no sólo se protegería –como en las normas antecedentes- sino que se vería reforzada tal tutela.

Pues bien, esta bienintencionada ley vuelve a modificar, entre otros muchos preceptos de nuestra normativa procesal, el aquí tan citado artículo 671 de la  L.E.Civ.

¿Cómo ha quedado nuestro actual régimen?

La Ley distingue ahora meridianamente entre supuestos de vivienda habitual y demás bienes inmuebles. Para este último caso, se permite la adjudicación por el 50% por ciento del “valor de salida a subasta” o por la cantidad debida por todos los conceptos.

En cuanto a la vivienda habitual del deudor, en su beneficio, se eleva el porcentaje de adjudicación desde un 60% hasta el 70%, pero, eso sí, ahora respecto del “valor de salida en subasta”, no del “valor de tasación”.

He aquí el tercer término de nuestro trilema: “valor de salida en subasta”.

Para conocer este concepto, debemos acudir al también modificado por la citada Ley 1/2013, artículo 682.1.2º de la L.E.Civ., precepto que literalmente dice ahora:

“Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente Capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:

1º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”.

Es decir el “valor de salida en subasta” no se identifica ya con el “valor de tasación”, sino que se desliga expresamente de éste.

A fuer de ser sinceros, la actual remisión de este nuevo artículo 682.1.2º de la L.E.Civ. a la ley 2/1981 supone, entre otros extremos, que las tasaciones que se acompañen a las hipotecas –todas, de vivienda habitual y no- deberán realizarse por - conviene, a fuer de ser sinceros, reparar en que la misma Ley 1/2013 una sociedad de tasación independiente que se encargará de valorar el bien inmueble dado en garantía a la entidad prestamista. Por contra, hasta la reforma operada por la Ley 1/2013, eran las partes quienes formalmente podían pactar el valor de tasación, lo que, es claro, suponía dejar en manos de la entidad financiera establecer tal avalúo pues resulta notoria la falta de capacidad y fuerza negociadora en posición de igualdad del prestatario particular frente al banco prestamista.

Sin embargo, y también siguiendo con nuestro ánimo de sinceridad analítica, podemos precisar que, una vez realizada la tasación independiente, quedará en manos de ambas partes (posicionadas en relación de –teórica y más que formal- igualdad contratante) pactar un “valor de salida en subasta” que tenga como referencia y límite el citado –y objetivo, eso sí- valor de tasación calculado por un tercero ajenos a prestamista y prestatario.

En resumen: la garantía de objetividad y rigor que la valoración de una sociedad independiente da al deudor (y que se erige en un requisito sine qua non), le puede ser arrebata al instante al tener que negociar y pactar con el banco un tipo de subasta que puede devaluar hasta en un 25% ese valor objetivo previo.

V. Por tanto y sin embargo de este pretendido refuerzo de protección, finalmente nos encontramos ante un mero maquillaje legal, una suerte de derecho hipotecario simbólico que aflora si llevamos a cabo una labor de “crisis” –entendida ahora como “juicio que se hace de algo después de haberlo examinado cuidadosamente”-, y ello porque, si bien a primera vista podríamos congratularnos por haber pasado, en los últimos años, desde un 50% hasta un 70% del valor de adquisición en los casos de vivienda habitual, nos encontramos realmente ante un juego de trileros con varios conceptos que conforman el trilema a que venimos aludiendo.

Así, siguiendo nuestro inicial ejemplo (una hipoteca sobre una vivienda habitual, con un valor de tasación de 100 euros), podemos distinguir tres supuestos:

-    Desde la publicación de la L.E.Civ., en el año 2000, y hasta la entrada en vigor del RDL 8/2011, el banco ejecutante se habría adjudicado la vivienda por 50 euros, esto es, por el 50% del valor de tasación.

-    Tras el RDL 8/2011 el banco ejecutante se habría adjudicado la vivienda por 60 euros, es decir, por el 60% del valor de tasación. Sin duda, una mejora –escasa, eso sí- en la posición, ya difícil, del deudor.

-    Tras la Ley 1/2013, el banco ejecutante, aún a pesar de que se ha reforzado la protección del deudor, podría adjudicarse la vivienda por 52,50 euros (menos que los 60 euros antes vistos), esto es, por el 70% del “valor de salida a subasta”, cuantía ésta que puede ser de hasta el 75% del “valor de tasación”, que en nuestro caso, eran 100 euros.

Echen la cuenta.

Sin duda nos encontramos ante un nuevo ejercicio de legislación gatopardesca: se cambia todo (de cara a la noqueada galería) para que (realmente) nada cambie y todo siga exactamente igual.



¿Dónde está la bolita?





1 comentario:

  1. Buenas tardes Javier, tengo una duda:

    Vivienda habiutal, subasta sin postor.
    - Valor de tasacion: 100
    - Salida de subasta : 75
    - Deuda con el banco: 50

    Con la regulación actual (671 LEC) podía adjudicarse el banco el inmueble por el 60 % de su valor de salida en subasta siempre que la deuda sea inferior al 70% del valor de salida subasta ( como es el caso, debe 50 y el 70% del valor de subasta es 52.5). Es decir, el banco puede adjudicarse el inmueble por 45, situación mucho más ventajosa que incluso en el año 2000

    Estoy en lo correcto? GRACIAS :)

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